Raiko Uri, Lumi Capitali juhtivpartner esineb 17.aprill Äripäeva konverentsil "Ärikinnisvarasse Investeerimine 2019".
Raiko Uri kinnitab, et huvi Eesti kinnisvaraturu vastu on investoritel jätkuvalt olemas, kuid lõplik rahastusotsus sõltub mitmest asjaolust. Alates sellest, kuidas Eesti riik meediapildist paistab lõpetades elementaarsest suhtlemisoskusest potentsiaalse rahastajaga.
Milliseks hindate praegust investeerimiskeskkonda Eestis?
Üldine huvi kinnisvarainvesteeringute vastu on endiselt kõrge. Fondidel on palju raha ja seda on vaja kuskile investeerida. Eesti kinnisvarainvesteeringute valdkonda iseloomustab eelkõige turu väiksus – objekte, tehinguid ja turuosalisi on vähe. Kõigi suuremate investorite jaoks on üks peamisi küsimusi, kuidas nad oma investeeringust hiljem väljuda saavad. Oma riiki me suuremaks teha ei saa, aga saame olla natuke kavalad. Näiteks presenteerida end ühe osana Baltikumist – siis oleme juba veidi suuremad.
Samuti tuleb meeles pidada, et ühelgi rahvusvahelisel investoril pole kohustust investeerida Eesti projektidesse kindel hulk kapitali. Meie tootlused võivad küll olla veidi kõrgemad, aga piisab ühest-kahest põhjusest, et potentsiaalne investeering tegemata jätta.
Seega on iga negatiivne sõnum olulise kaaluga.
Hiljuti kohtusime ühe norra investoriga, kelle esimene kommentaar oli: „Mis teil seal Eestis toimub?! Kõigepealt 200 miljardit eurot rahapesu, nüüd doping – kas te midagi ausalt ka oskate teha?“ Võid küll öelda, et teil Norras on ka probleeme, aga keda see huvitab? Norral polegi vaja ennast tõestada, neil tuleb raha maa seest. Meie puhul loeb iga väike asi. Me ei saa endale vigu lubada. Loeb see mida ja kuidas meist välismeedias kirjutatakse, milline on meie riigi, valitsuse ja investeerimiskeskkonna kuvand.
Millised on põhilised komistuskivid investorite leidmisel ja kaasamisel?
Tihti ei püüta vastaspoolest piisavalt aru saada. Mis on investorile oluline, miks ta antud tehingust huvitatud on? Ning veelgi enam, mida ta näeb peamiste probleemidena ja kuidas neid adresseerida. Sellest lähtuvalt kiputakse oma kaarte üle mängima – ei mõisteta, et investor vajabki väga palju infot, et teha esialgsetki otsust.
Juhan Liiv ütles 100 aastat tagasi, „kes meeldida tahab, peab roomama“. Nii on paraku ka täna. Kohalik varaomanik teab loomulikult rohkem oma varast ja siinsetest oludest ning selle põhjal võivad investori küsimused tunduda rumalad ja tüütud. Eriti olukorras, kus pole veel hinnapakkumistki tehtud. Aga seda investorile pidevalt nina alla hõõrudes kaugele ei jõua. Kui vara müümise plaan on käsile võetud, peab arvestama, et tuleb vastata igasugustele küsimustele – kiiresti, korrektselt ja võimalikult lühidalt.
Lisaks on levinud müüt, et Eestis on väga lihtne äri tegemise keskkond. Päris nii see ei ole. Meie pankade KYC (Know Your Customer) protseduurid on ühed keerulisemad Euroopas. Maksud on küll madalad, aga maksusüsteem järjest keerulisem. Lisaks sellele puudub ka sektoris kokkulepitud standardsed tehingute tingimused ja protsessid. Enamike tehingute puhul räägitakse pikalt läbi punkte, mis mujal maailmas on juba kujunenud standardiks. Nii tekib kergesti konflikt, kus välisinvestorile tundub, et tehingut ei soovitagi teha ja kohalik partner arvab, et temalt üritatakse koorida seitse nahka. Ka tehingute nõustajate tase on ebaühtlane – paljudel nõustajatel puudub reaalne rahvusvaheliste tehingute kogemus. See küll õnneks järjest paraneb, vastavalt tehtud tehingute arvu suurenemisele.
Mille põhjal teeb Lumi Capital oma investeerimisotsused?
Lihtsustades öeldes vaatame Lumi Capitalis kolme suunda. Kodukohalähedased poed, üürimajad ja kõik muu. Igal valdkonnal on oma olulised nüansid, mis on üksteisest erinevad. Kodupoodide sektor on väga asukohapõhine. Tuleb aru saada, kui palju kliente on ümbruskonnas ja kui palju neist jõuavad poodi ja miks. Selles sektoris oleme nõus maksma väga hea objekti eest kõrget hinda ja samas mõne teise asukoha puhul võib meie pakkumine tunduda madal, sest me näeme et pikaajaliselt on üüritulu langev.
Üürimajade strateegia on näide, kus oleme loonud täiesti uue turu ja kinnisvarasektori Eestis. Mõne kuu pärast valmib meie esimene Lumi Kodude kontseptsiooni järgi arendatud kortermaja Põhja-Tallinnas (127 korterit), mis on loodud pikaajalist üüriäri silmas pidades. Näeme, et sellel sektoril on kasvuruumi nii Tallinnas, kui ka Eestist väljaspool.
„Kõiges muus“ peame olema mitmekülgsed ja paindlikud. See nõuab teistmoodi süvenemist. Iga vara puhul peame aru saama tema plussidest ja miinustest.
Tihti oleme müüjatelt saanud tagasisidet, et oleme tüütult põhjalikud, aga see tuleneb meie pikaajaliselt kogemustest. Oleme varasemalt, enne Lumi Capitali asutamist, pidanud tegelema korraliku analüüsita ostetud objektidega ning näinud sellega kaasnevat vaeva ja probleeme. Samuti on selline põhjalikkus Lumi ajaloos aidanud ära hoida mitmeid halbu otsuseid.
Edasi liikudes plaanime kasvada läbi ettevõtlike ja teotahteliste inimeste kaasamise. Kinnisvarasektor on täna väga huvitavate muutuste ja arengute keskel ning siin õigete otsuste tegemine eeldab väga tugevat meeskonda, kellel on soov ja nägemus ennast selles valdkonnas teostada.
